Novas regras para
reforma das unidades
A Associação Brasileira de Normas Técnicas-ABNT publicou em 18 de março as normas para Reforma em Edificações - Sistema e gestão de reformas-Requisitos, elaborada pelo Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT/CB-02). Apesar da normativa ABNT NBR 16.280 não ser lei, o Poder Judiciário, quando analisa litígios que nascem de reformas em edificações, unidades residenciais ou comerciais em condomínios, considera a normas da ABNT como parâmetro. Por esse motivo, seu cumprimento é obrigatório desde 18 de abril de 2014
A norma estabelece o processo de gestão de obras internas nas edificações, determina uma série de atribuiçõesaos donos de imóveis que quiserem reformar suas propriedades e tambéma os síndicos.
Saiba o que cada um deve fazer e os tipos de obra incluídos na nova regra (principais normas).
FONTES:
oglobo.com
abnt.org.br
O proprietário
Antes de começar a obra, deve contratar profissional responsável (arquiteto ou engenheiro) e encaminhar ao responsável legal pela edificação — o síndico — o plano de reforma.
Durante o período que durar a obra, deve garantir que a obra atenda aos regulamentos da legislação e do prédio.
E depois de terminada a obra, deve atualizar o manual de uso do edifício incluindo o que foi modificado pela sua reforma. Nos prédios onde não houver esse manual, caberá ao proprietário fazer um novo identificando tudo o que foi feito.
O síndico
Antes da obra começar, tem o dever de receber as propostas de reformas; encaminhá-las para análise técnica e legal e, então, com base nesta análise, responder à solicitação de obra nos seguintes termos e justificativas: aprovada; aprovada com ressalvas, rejeitada. Também deve autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas, assim como comunicar aos demais moradores sobre as obras aprovadas.
Durante a realização de obras na edificação, deve verificar se a obra está sendo feita dentro do descrito no plano de reforma e, caso note qualquer condição de risco iminente à edificação, tomar as medidas legais necessárias.
Após o fim da obra, deve vistoriar as condições em que foi finalizada; receber do proprietário do imóvel, um termo de encerramento e os manuais atualizados; arquivar toda a documentação. Também cabe ao síndico, cancelar as autorizações para entrada de insumos e prestadores de serviço.
O profissional
Cabe ao arquiteto ou engenheiro contratado para tocar a obra, fazer um plano de reforma, que deve detalhar os impactos nos sistemas e equipamentos; entrada e saída de materiais; horários de trabalho; projetos e desenhos descritivos; identificação de atividades que gerem ruídos; identificação dos profissionais; planejamento de descarte de resíduos.
A reforma
A norma estabelece como reforma toda e qualquer alteração que vise recuperar, melhorar ou ampliar as condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não sejam de manutenção.
Ou seja, apenas pequenos reparos como pintura ou rebaixamento de teto com gesso não precisariam de arquiteto ou engenheiro.
Já obras que envolvam quebra-quebra só mesmo com profissionais ou empresas especializadas, aquelas que têm um arquiteto ou engenheiro responsável.
São elas:
— Automação;
— Instalação de ar-condicionado, exaustão, ventilação;
— Revestimentos;
— Impermeabilização;
— Esquadrias e fechamento de varandas;
— Hidrossanitário;
— Prevenção e combate a incêndio;
— Instalações elétricas e a gás;
— Qualquer obra que possa afetar a estrutura como, remoção ou acréscimo de paredes, furos e aberturas, alterações que impliquem no aumento ou redução de carga.
A norma pode ser adquirida diretamente no site da ABNT (www.abnt.org.br).
1- É necessário pedir autorização para o síndico mesmo se eu for executar apenas uma pintura?
Se for apenas pintura, e nada além de pintura, dentro da unidade, não precisa de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e nem de RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) e nem de autorização do síndico.
2- A regra vale para quem já começou a reforma antes do dia 18/04/2014?
É importante lembrar que mesmo antes dessa data, os moradores já deveriam elaborar um plano e enviá-lo ao síndico, quando fossem efetuar alguma mudança que impactasse na estrutura da edificação.
Com a norma, porém, o síndico ganhou mais força para exigir esse plano. Por isso, mesmo aqueles que começaram alguma alteração antes do dia 18/04, devem sim submetê-la ao crivo do síndico.
3- Se a norma da ABNT não é uma lei, por que preciso segui-la?
Realmente as normas da ABNT não são leis. Porém, se houver algum acidente, o síndico e o morador que fez a reforma serão responsabilizados, já que a jurisprudência, ao longo do tempo, mostra que o caminho “correto” a ser seguido é o de obedecer às normas da ABNT, mesmo que as mesmas não tenham força de lei.
4- É necessário pedir autorização para o síndico mesmo se for trocar apenas o piso?
A questão principal não é a troca do piso por um material semelhante. É a remoção do piso antigo com a utilização de marretas e ferramentas de alto impacto. Se houver o uso desse tipo de ferramental, é importante que a substituição seja feita por uma empresa especializada, e que a mesma forneça um ART ou RRT. Outro ponto a se destacar é o peso do novo piso, que pode ser incompatível com a estrutura da laje.
5- A nova norma serve também para as áreas comuns do condomínio, como reparo das quadras, churrasqueira e salão de festas?
Sim. Porém, como nesses casos geralmente envolvem grandes somas, já era comum a escolha por uma empresa especializada e capacitada que oferecesse responsabilidade técnica pelo projeto.
6- Quem irá fiscalizar se o síndico realmente está cobrando as ARTs dos moradores que estão reformando as suas unidades?
Como é um assunto de interesse de todos, os próprios moradores podem cobrar do síndico a fiscalização correta, seja por meio de uma comissão de obras que ajude o síndico a receber os projetos e ARTs ou RRTs, ou pelas assembleias de condomínio.
7- Como o síndico pode agir quando um morador seguir com a obra mesmo sem apresentar a ART/RRT?
O síndico pode parar a obra de diversas formas. O ideal, porém, é fazer um pedido formal e protocolado da ART ou RRT. Depois disso, caso não seja atendido, ele pode pedir o embargo da obra na prefeitura, fazer um B.O. relatando o ocorrido, ou ainda entrando com uma ação na Justiça, com um pedido de paralisação da obra. Outra saída é simplesmente não deixar o material ou os funcionários da unidade em reforma entrarem no condomínio.
8- É necessário que o síndico tenha apoio de alguma empresa ou de um engenheiro para validar as ARTs recebidas?
Para se resguardar, principalmente no caso de grandes reformas, é recomendado que o síndico tenha com quem dividir a responsabilidade de analisar os projetos e as ARTs ou RRTs. Por mais que esses documentos atestem que a obra não trará problemas para a edificação, o síndico, sozinho, muitas vezes não tem condições técnicas de avaliar o que está ali.
Uma saída é que o síndico contrate uma empresa especializada nesse tipo de serviço – deve haver necessariamente um engenheiro responsável na empresa. Outra alternativa é que a administradora do condomínio ofereça esse serviço, mas cobre à parte do empreendimento.
Uma terceira opção, ainda, é poder contar com algum morador que seja engenheiro ou arquiteto para ajudar o síndico na leitura dos projetos e suas devidas aprovações.
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9- Qual a diferença entre Laudo, ART e RRT?
Um laudo é fruto de uma análise de assunto técnico. A ART é uma Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). O RRT é o Registro de Responsabilidade Técnica, emitido por um profissional vinculado ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).
O laudo não serve para assegurar ao síndico sobre a obra, mas a ART ou a RRT, sim.
10- E quando é o próprio síndico que está fazendo obra dentro de seu apartamento e derrubando paredes e tirando vigas?
Nesse caso, o ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização e que a mesma peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.
Caso o síndico não obedeça às regras instituídas em assembleia, o mesmo poderá ser deposto pelostrâmites legais (um quarto dos condôminos convoca assembleia para esse fim, e a maioria simples vota pela destituição), e dessa forma, o mesmo será obrigado a seguir o que pede a norma.
11- Para instalar ar condicionado, rede de proteção ou banheira, precisa de ART?
Para instalação de ar condicionado e banheira, sim, já que muitas vezes essa alteração vai incluir quebra de paredes e pode mexer com a parte estrutural da edificação. A rede de proteção não precisa de ART ou RRT, só deve ser instalada, porém, após a coletividade do condomínio escolher um modelo específico.
12- Para reformas na parte elétrica precisa de ART?
Na grande maioria dos casos de reforma, onde há necessidade de um engenheiro eletricista, sim. Não há necessidade para a mera manutenção com pequenos reparos, situações em que basta um técnico eletricista.
13- Para efetuar reparos hidráulicos, provenientes de infiltrações/tubulações em geral, precisa de ART?
Depende. Se for apenas uma intervenção para manutenção e depois disso, tudo voltar ao seu estado normal, não. Mas se houver necessidade de usar ferramental de alto impacto, ou perfurar uma laje, por exemplo, nesse caso a ART ou RRT são recomendados, sim.
14- Fechamento/envidraçamento de sacadas precisa de ART?
Precisa de ART à medida que é uma obra relativamente grande e que pode afetar a estrutura da edificação.
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15- Substituição do forro de gesso precisa de ART?
A princípio, não. Como ali já existia o mesmo material, colocá-lo novamente ali não acarreta em prejuízo para a estrutura. Entretanto, se o novo forro for muito diferente que o original ou mais pesado, precisa de ART.
16- Reparo nas instalações de gás precisa de ART?
Sim, tanto pela intervenção na estrutura, como pelo risco de explosão ou vazamento que envolve a obra.
17- Além da ART ou RRT, o que mais o morador deve entregar no momento de pleitear a autorização da obra?
O morador deve entregar um escopo da obra, que deve explicar quais serão as alterações desejadas, um cronograma da mesma, que mostre quanto tempo a mesma deve durar, e se vai haver ruídos e em qual período. Também se deve entregar os nomes das empresas que estarão efeutando o reparo, além dos funcionários envolvidos na obra.
